信息管理系统 OA系统登录 联系我们 加入收藏
消费者保护
最近更新

保险支持以房养老国际经验及对我国的启示

发布日期:2015-10-12 15:27:23
浏览量:2405

吴朝生 陈清 严国荣

内容摘要:以房养老在西方发达国家应用推广已有几十年的历史。国际经验表明,以房养老在应对多元化养老需求、构造多层次养老保障体系中起到了积极作用。保险业自身具备的功能作用及业务特点决定了其能够在以房养老发展中扮演重要角色。国际保险业实践也表明,通过充分发挥自身专业优势,实现多形式、多层次介入以房养老业务,在积极服务老龄化社会的同时,也拓展了自身业务产业链。我国保险业开展以房养老业务必须明确有关定位问题、推进配套制度建设,立足自身实际,选择合适形式,积极审慎参与。

关键词:以房养老;保险;国际经验

随着老龄化进程的不断加快,以房养老因其对建立健全多元化社会养老服务体系等方面的积极意义,受到越来越多的关注和推动。2013年9月,国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》(国发〔2013〕35号),明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。这一被称为“以房养老”的试点政策引起了社会的强烈反响与热议,也给正处于转型发展中的保险业带来了新的机遇与挑战。2014年8月,《国务院关于加快发展现代保险服务业的若干意见》(国发〔2014〕29号)出台,“开展住房反向抵押养老保险试点”被列为创新养老保险产品服务的重要内容之一。现代保险服务业在支持以房养老方面具有独特优势,充分发挥保险业优势和功能,稳妥参与以房养老金融服务,对于我国完善养老保障体系具有重要意义。

一、国际以房养老的主要模式和发展特点

(一)什么是以房养老

广义而言,通过让渡或抵押房产的所有权或使用权以换取养老资金的行为都可称为以房养老。如老年人把房子出租或出售,用租金或售房款养老,或老人将产权让渡给养老机构,以换取终生免费入住老年住宅等行为,都是以房养老的常见形式。但租房换养、售房换养、售后返租等行为,老百姓或一般的社会机构可自主完成,一般不需要政府或金融机构介入。本文所谈的主要指政府或金融机构介入的反向抵押贷款业务。

住房反向抵押贷款俗称“倒按揭”,是指老年人将自有住房的房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构,金融机构支付养老资金给老人;老人继续享有该房屋居住权直至去世,然后金融机构获得房屋产权并进行销售、出租或拍卖,所得用来偿还贷款本息。反向抵押贷款在西方发达国家应用推广已有几十年的历史,是发达国家进入老龄化社会后应对多元化养老需求的自然结果。

与一般的以房养老形式相比,反向抵押贷款既能确保老人在贷款期间内依然保留对房屋的产权和使用权,又能获得养老资金,因而有利于居家养老、提高老人晚年生活水平。反向抵押贷款(Reverse Mortgage)这一名称来自于美国;在欧洲国家,这类业务也有被称为资产释放机制、抵押年金等,其具体产品的名称更是多种多样。我国国务院文件中将这一业务称为反向抵押养老保险业务,则主要针对由保险公司开办这一主体特征。反向抵押贷款与保险公司开办的反向抵押养老保险业务,虽然具体操作可能有所不同,但基本原理没有质的区别,因此,下文并没有就这两种称呼作严格的区分。

(二)国际反向抵押贷款发展概况

1.组织模式各异。各国(地区)反向抵押贷款的组织模式包括三类:政府开办型、政府支持型、私人开办型。美国涵盖了全部三种模式,但政府主导的产品占市场的绝大部分。英国是该类业务商业化运作取得成功的先驱,但在早期因产品设计缺陷和监管缺位也走过弯路、经历过失败;1991年英国开办这类业务的金融机构自发创建成立行业组织,命名为“安全家庭收入计划”(SHIP,现已扩充成为资产释放理事会),通过完善产品标准、加强消费者保护和行业自律管理,重振市场信心,走上了良性发展的轨道。台湾则采取政府主办、企业代办的公益型模式,从2013年3月起至2017年底的五年期间内,在部分大都市(初定台北、高雄、新北)试行“不动产逆向抵押贷款”的以房养老制度,实施对象为100名有房产、无子女的65岁以上贫困老人;试点期间委托台湾土地银行为代办机构,资金来源为台湾财政部门的公益彩券回馈金和试办县市拨款。

2.贷款主体多元。美国主流倒按揭产品为美国住房和城市发展部(HUD)主导推动的房产价值转换抵押贷款(HECM)。其贷款机构须经HUD下属的联邦住房管理局(FHA)授权,合法贷款机构被规定为“任何银行、信托公司、国家银行联盟、储蓄银行、储蓄和贷款协会、联邦储备银行、联邦储备和贷款协会、信用联盟、联邦信用联盟和任何授权的抵押银行以及其他FHA特别授权的实体”。自1990年至2013年一季度(财政年度),全美共发行了近81万份HECM。加拿大唯一的全国性反向抵押贷款机构是住房收入计划公司(CHIP,2009年改名为住房净值银行)。澳大利亚有反向抵押贷款和房屋转换计划两种产品,贷款机构为澳大利亚老年人资产让与协会(SEQUAL)的9家会员机构。英国反向抵押贷款类业务被统称为资产释放业务,主流的产品包括终身抵押贷款和住房转换计划,贷款主体为英国资产释放理事会的会员机构,2006年顶峰时曾达到20家;金融危机后不少机构选择退出,现为11家(2014年8月)。2011年7月,我国香港特区政府全资拥有的香港按揭证券有限公司推出名为“安老按揭计划”的倒按揭项目,包括中国银行(香港)在内的7家银行为贷款主体。

3.客户群体特定。在美国,房产价值转换抵押贷款的申请人必须是62岁以上的老年人,对收入水平及借款用途不设限制,但要求其在申请贷款时应没有负债,或承诺用第一笔贷款一次性偿还负债。香港要求借款人为60岁以上的香港居民,房屋楼龄不超过50年且已付清贷款。从各国(地区)运作实践看,由于涉及房屋的租售等问题,对房屋的产权、价值及可变现能力都有一定要求,倒按揭尤其适合有独立产权房、经济状况适中、没有直接继承人的城市老人。

4.贷款额度与借款人年龄、利率、房屋价值高度相关。借款人年龄越大,贷款金额越大;当前利率越低,贷款金额越大;房屋的价值越高,贷款金额也越大;夫妻两人比单身者的贷款金额要低;预期住房价值的增值越高可贷款数额越高。此外,各国贷款机构为控制风险,一般会按照房屋评估价值的一定比例设定贷款最高额度。如加拿大住房反向抵押贷款发放金额较为保守,最高发放额仅达期初住房评估价值的50%,大多数借款人只贷到25-40%。美国FHA分别对不同州设定HECM每笔贷款的最高额度。

5.贷款发放、还款方式灵活。美国信用额度支付是最受欢迎的方式,借款人可在信用额度内一次或多次提款,利息按实际支取金额计算,额度内未支取部分可享有房屋增值利益。2000年5月,美国国会关于HECMs的一份报告显示,在多项贷款支付方式中,被选择最多的是信用额度(Line of Credit),达到了68%;选择终身月领和定期月领的总共只有12%。最常见的还款方式就是借款人去世后,以其住房资产还款,但借款人也可选择其他还款方式。一般规定偿还时如果房屋价款扣除全部贷款本息及费用后还有剩余,则剩余部分仍属借款人或其继承人所有。

6.仅为小众化产品和解决养老资金的辅助手段。反向抵押贷款在提高老人生活水平等方面发挥了积极作用,但在各国覆盖面都较为有限,即使在业务规模最大的美国,覆盖面也仅占美国老年家庭数的2-3%。其面临的主要问题是:第一,交易服务成本高。由于风险大,反向抵押贷款的利率通常高于一般抵押贷款利率,加上各项税费,成本可能达到可贷金额的一成以上。因此,反向抵押贷款往往只是老人在经济手段山穷水尽下的选择。第二,适合群体小。反向抵押贷款仅适合自有房产且不留给子女、有居家养老能力和意愿等条件的老人,并非对所有老人都适合。第三,受房价和利率等经济基本面影响大。例如,2002-2005年,美国10年期债券利率保持在相对较低水平波动,而房产价格指数保持了较高的增长率,两个因素的共同作用下,反向抵押贷款的退出率较高。 

(三)国际反向抵押贷款发展模式的一般规律

首先,选择与国情相适应的发展模式。从各国经验看,发展较为成功的国家往往都有着与其国情相适应的运作模式。比如美国政府对反向抵押贷款的支持力度最大,但其成功有赖于其长期注重发展住房金融体系,包括由政府机构建立保险基金并提供财政兜底的抵押贷款风险分担机制、由半官方机构联邦抵押协会构建的住房抵押贷款二级市场,以及多元化的住房金融参与主体等等。在此背景下,美国将反向抵押贷款发展纳入了其发达的住房金融体系予以支持,这就为反向抵押贷款的运作提供了很好的条件。而英国通过行业自律组织“SHIP”推动业务的良性发展,成为商业化运作较为成功的国家,则与英国行业自律力量较为强大的背景有关。但不管在何种模式下,政府的重视支持都不等同于大包大揽。美国即使是在政府主导项目中,贷款具体运作是由商业性机构进行,政府的定位在于顶层设计、制度保障、全程监管及兜底责任。在英国等走商业化运作道路的国家,政府支持力度虽然不如美国大,但近年来,各国政府都日益重视发展反向抵押贷款业务,并加强了相应的监管。

其次,发达成熟的相关产业、相对完善的外部环境和公众的理解认同也是重要的因素。在获取公众的理解认同方面,除了宣传教育之外,业务要规范化运作、要注重保护消费者利益,也是非常重要的。美国针对反向抵押贷款出台了一系列法案,其中特别注重对消费者权益的保护。比如,1994年,规定贷款机构必须向借款人如实披露借款的费用与风险等关键要素;1998年,美国政府通过了一项法案,要求对借款人强制实施免费的贷前咨询,目的是为了确保借款人充分了解住房反向抵押贷款的好处和弊端、有没有其他替代性选择,以及住房反向抵押贷款对他们生活和财务状况有何影响。借款人在签字确认得到公正的免费的信息咨询服务后,才能进入贷款申请的下一个环节。这项规定对保障借款人的知情权和选择权,避免日后的争议纠纷,发挥了非常重要的作用。此外,犹豫期、对利率浮动范围的限制和“无追索权保证”(即在房子资不抵债的情况下,开办机构不能向老人或其继承人追讨损失)等条款的确立,也消除了消费者的后顾之忧。英国则通过行业自律,对消费者提供了信息披露、无追索权保证等方面合法权益的保证。

二、国际保险业支持以房养老的主要实践

从国际视野看,保险业并非以房养老的唯一参与者,甚至不是主要的参与者。但国际保险业通过发挥自身专业优势,多形式、多层次地参与以房养老运作。

(一)保险业作为反向抵押贷款提供者

1.早期——反向抵押贷款试验田拓荒者

美国。美国第一笔反向抵押贷款于1961年作为个案推出后,在头二十多年中进展缓慢,而保险公司是此类业务积极的响应者和拓荒者。1984年,一家名为Prudential-Bache的私人保险公司与美国房屋协会(American Homestead)正式签署推广住房反向抵押贷款的合作协议,同时也成为新泽西州第一家住房反向抵押贷款的私人提供商。但由于制度初始设计不成熟,缺乏抵押贷款保险和贷款二级市场等配套,该产品没有得到广泛推广。

英国。英杰华(Aviva plc)作为英国最大的保险和金融服务商之一,于1998年启动了资产释放业务,随后创新推出了英国首个“卷藏式”(roll-up)反向抵押贷款产品。该类产品与以往抵押贷款产品最大的区别,在于消费者在贷款期间不需要支付利息,而是将利息累计到本金总额中,复利计算,直到去世后通过出售房产一并偿还。“卷藏式”(roll-up)产品由于避免给消费者生前增加还贷负担,受到了消费者的欢迎,极大地推动了市场的发展。

新加坡。职总英康是新加坡唯一的保险合作社,也是唯一集普通险、寿险和健康险经营的综合保险机构,是新加坡最大的普通险合作社。目前,职总英康的业务规模在新加坡国内领先,为新加坡200万客户提供大约380万份的风险保障。1997年,职总英康推出了新加坡首个住房反向抵押贷款产品。然而,由于最初设计的产品仅限于私人建造的商品住房,而新加坡占比80%以上的政府组屋不能参与住房反向抵押贷款,再加上利率实行浮动,并且不设“无追索权保证”(如果债务到期时贷款本息和超过房屋价值部分,职总英康将向老年借款人或其继承人追偿),从而使得不仅保险公司面临房屋价值波动的影响,老年人或其继承人也面临着债务风险。这些问题导致反向抵押贷款的吸引力大大缩水,直至2004年,也只有180个客户。2006年,职总英康在新加坡政府支持下,推出了计划覆盖新加坡八成居民人口的政府组屋反向抵押贷款计划,但仍没有提供“无追索权”保护或担保条款。此外,由于贷款期限并非至终身,老年人担心如果他们的寿命比反向抵押贷款的期限长,会出现“人还活着、房子没了”的困境。上述因素使得职总英康反向抵押贷款业务进展仍较有限。2008年,职总英康停止发放住房反向抵押贷款。

2.目前——保险集团子公司作为反向抵押贷款机构

随着反向抵押贷款市场的发展,从专业化分工和风险管理要求以及政府监管要求等角度出发,目前保险业虽然仍是反向贷款提供商中的重要力量,但值得注意的是,少有保险公司直接向公众提供反向抵押贷款或反向年金类保险产品,而是在保险集团内设立专门的子公司来开展反向抵押贷款业务。

美国。在美国上千家经FHA授权的HECM贷款主体中,保险业的参与数虽然不多,却是重要的力量。美国国际集团、大都会等金融集团中都有子公司介入该领域,如AIG Federal Savings Bank、Metlife Home Loans NA等。2007年,美国500强企业之一、人寿和抵押贷款保险商展维思(Genworth)通过收购一家反向抵押贷款公司,进军反向抵押贷款领域,并快速占据市场领先地位。当时,市场均对这家公司寄予厚望,期待保险力量的注入,为反向抵押贷款市场供更精准的产品定价和更全面的客户风险保障服务。但金融危机之后,部分机构退出市场。2013年,展维思也出售了旗下的反向抵押贷款子公司。

英国。截至2014年8月,英国资产释放理事会共有11家成员,英杰华集团(Aviva plc)也是其中一员。自从1998年启动资产释放计划业务以来,英杰华已为超过13.6万消费者提供了总额46.8亿英镑的资产释放业务,在英国住房反向抵押贷款市场中处于领先地位。但同样,英杰华集团也并非由保险公司来直接开展该业务,而是由集团旗下的英杰华资产释放有限公司来开展。

(二)保险公司参与合作推出反向抵押贷款产品

部分保险公司加强与其他非保险金融机构合作,共同研发反向抵押贷款保险产品及设计运作模式,为客户提供综合性的金融保险服务等。其中,较有代表性的是美国Hartford模式。美国Hartford公司是一家名列财富500强、成立超过200年的金融机构,其成立最初只开展火灾保险服务,之后业务范围不断扩展,1959年扩大到人寿保险业务,是当前美国最大的投资公司和保险公司之一。该公司主要通过与美国最大私人反向抵押贷款机构——老年财务自由基金公司(Financial Freedom Senior Funding Corporation)开展业务合作,来介入反向抵押贷款业务。双方约定:在老年客户成功向老年财务自由基金公司申请贷款后,相关的贷款资金应一次性转给Hartford公司,再由Hartford公司承担按月给客户发放年金的责任。这种方式其实就是将借款人所得的住房反向抵押贷款金向保险公司购买年金保险,由保险公司来承担定期支付义务。主要好处是老年客户即使在住房出售以后,也能按月得到固定收入,从而确保长期生活稳定,并且活得越长,收益越大;而对于贷款机构而言,将自身承担的老年人长寿风险转嫁给了保险公司承担。

(三)保险公司为以房养老相关参与方提供保险保障

1.贷款保证保险

美国由专门的政府机构联邦住房管理局(FHA)为政府主导的住房反向抵押贷款提供政策性保险业务。一方面,保证老年客户可以按时足额拿到贷款;另一方面,当贷款期限结束时,如果贷款本息和超过住房价值,差额由保险基金进行补偿,从而使贷款机构避免损失。通过这些保险保障措施,消除了借款人和贷款机构的后顾之忧。FHA在贷款前和贷款期间均收取抵押贷款保险费,以确保保险基金充足。目前,根据首年贷款占总贷款限额比重不同,HECM的预收保费(Mortgage Insurance Premium,MIP)费率,分为原贷款金额的0.5%和2.5%两个档次。此外,在贷款期间,FHA还要向借款人每月收取相应的保费。除政府机构提供的政策性保险外,美国保险业亦有推出商业性的抵押贷款保证保险,作为配套补充。如在美国的三种反向抵押贷款产品中,HECM和Home Keeper享受政府提供的政策性保险,但私营的财务自由贷款(Financial Freedom)则需自行购买商业保险,来提高风险抵御能力。

2.房屋财产保险

从国外经验来看,大多数反向抵押贷款产品都要求申请人投保房屋保险,如加拿大的反向抵押贷款申请人必须提供的材料里,就明确包括房屋保险单(house insurance policy)。在具体运作上,与反向抵押贷款相关的房屋财产保险多要求老年人作为投保人与第一受益人,同时将贷款机构列为第二受益人,保费则由老年人自己缴纳或者由贷款机构在支付给房主的反向抵押贷款中提前扣除。

3.人寿保险

对于住房反向抵押贷款来说,年龄是贷款机构决定贷款金额的要素之一。国外大多数国家在开展反向抵押贷款业务时,都支持或强制要求客户必须投保人寿保险。如新加坡职总英康的反向抵押贷款产品就要求申请者必须为其寿险客户,并且相关的保单在贷款期间内维持续有效。通过为参与以房养老业务的老年人提供人寿保险服务,一方面,对于贷款机构来说,有助于控制老年人长寿风险,降低养老金给付压力;另一方面,对于老年人来说,如果实际寿命长于合同约定年限,则通过人寿保险可获得必要保障;即使实际寿命短于预期寿命,保险公司也可按人寿保险金的一定比例返还给房主的继承人,从而确保继承人权益。

4.长期护理保险

引进长期护理保险机制,除了能够提高老年人的生活质量、支持老年人就地养老之外,也解决了病弱老人(特别是失能老人)的护理照料需求。将反向抵押贷款与长期护理保险相结合运作较为成功的当属美国。有数据表明,1999年,美国选用与长期看护险结合的反向抵押贷款占总数的比例达二成。其中,美国政府大力推进长期护理保险体系改革,出台了一系列相关法规及优惠政策,对推动其良好关联运作起到重要作用。如依据2004年美国住房与城市发展部(HUD)出台的一项政策,反向抵押贷款的借款人如果将其全部的反向抵押贷款都用于购买长期护理保险,办理反向抵押贷款时需缴纳的2%的保险费将被免去,从而支持了相关业务发展。

(四)保险业参与投资养老社区

以房养老的运作离不开老年公寓等基础设施的发展。国外保险业积极整合保险产业链,投资养老社区、医疗机构等,客观支持了以房养老业务发展。其中,国外保险资金通过间接方式,即投资房地产信托基金(REITs)和养老住宅综合运营商等,成为养老住宅的持有者,获取长期稳定的投资回报,是保险业投资养老地产较为普遍的方式。例如,荷兰国际集团(ING)依据权益性REITs模式设立生活社区地产项目,主要投资于澳大利亚、加拿大、美国的老年社区以及美国、新西兰的学生公寓等房地产。仅在美国地区,ING投资在美国养老社区的资金占全部投资基金资产的54%,涵盖了美国对养老社区有固定需求的27个地区。此外,20世纪90年代以来,保险资金作为社会资金的主力之一参与了美国长期护理退休社区项目(CCRC)的投资和运营,为该养老社区的可持续运营提供了可靠保障。

(五)保险公司为其他机构的以房养老业务提供受托经办服务

国外以房养老开办机构的业务服务,往往依赖保险公司等金融机构现有的机构网络和人才队伍,以节约自身开办成本。如加拿大唯一的全国性反向抵押贷款提供商住房收入计划公司(CHIP)便是借助主要银行、保险公司、信用协会、投资和财务规划公司等金融机构的终端网络,帮助销售其反向抵押贷款产品。

三、国际经验对我国保险业支持以房养老的启示

虽然从全球范围来看,保险业并非以房养老的主要参与者,但保险业以直接或间接等多种方式参与以房养老运作,也给予我国保险业支持以房养老丰富的启示。

(一)保险可以成为以房养老的重要一环

1.保险三大功能均可在以房养老中发挥作用

保险具有经济补偿、资金融通和辅助社会管理三大功能。从经济补偿方面来说,以房养老运作存在的房屋风险、贷款风险、长寿风险等可以通过家庭财产保险、保证保险、人身保险等相关险种予以转移或管理。从资金融通方面来说,在以房养老运作过程中,保险公司先行对老年客户进行养老贷款发放,实质上是运用了保险资金,同时,保险业可为养老社区建设提供长期稳定的资金来源。从辅助社会管理方面来说,作为社会保障体系的重要支柱,保险业改变了社会主体的行为模式,可在解决由人口老龄化引发社会养老问题中发挥积极作用。

2.保险业参与以房养老运作具相对优势

首先,在业务管理方面,保险公司特别是寿险公司拥有庞大健全的营销网络体系以及寿险客户(潜在的以房养老业务需求者)信息,具有专门开办养老金保险缴费与给付业务的专业化优势。其次,在产品设计和定价方面,住房反向抵押贷款在本质上可以看成是一种年金形式的养老险产品。保险公司可以充分发挥其寿险精算技术优势,参照其他养老保险产品的条款,实现更为科学地设计、定价以房养老相关的保险产品。再次,在资金规模和流动性方面,保险公司通过经营活动可以积累相当规模的资金,具备提供反向抵押贷款资金的实力。同时,由于寿险经营的长期负债性特点,正好能应对反向抵押贷款对负债期限足够长的要求。

(二)参与以房养老对加快保险业发展具有积极意义

1.有利于延伸保险产业链

保险在养老产业链上下游延伸的一个重要途径就是参与以房养老相关业务运作,把传统的单纯养老金给付转化为为社会提供更好的养老服务。一方面,有助于业务衔接与协同发展。保险业参与以房养老业务运作,向上衔接了医疗保险、护理保险和养老保险等产品,向下衔接了老年医学、护理服务、老年社区等产业,自身的传统业务也可以融入以房养老业务拓展之中。另一方面,有助于创造新的业务增长点,扩大保险业务发展领域,而且有助于保险公司重视以消费者为导向的价值创造,构造强有力的核心竞争优势。

2.有利于提升保险资金运用效率

通过将保险资金运用于以房养老相关领域,一方面,有助于缓解保险资金资产负债匹配难题,实现保险资金运用的总量匹配、期限匹配和性质匹配。另一方面,有助于提高保险资金运用收益。国外保险公司通过投资养老社区,对保险资金的安全性、收益性和流动性起到积极作用。如近年美国养老社区的现金回报率达到8%-11%,大多高于商业地产。

(三)保险业参与以房养老须具备相应条件

1.社会观念的转变

保险参与住房反向抵押贷款运作,前提是社会公众的认可。首先,认可以房养老运作。就目前国内情况来看,总体上老百姓对以房养老、住房反向抵押贷款等了解不多,部分群体对以房养老理解存在偏差,甚至曲解为政府推脱养老责任的手法。没有社会公众的思想观念转化,就难以培育、激活以房养老潜在市场。其次,认可保险功能作用。理解保险、认可保险,才能运用保险,保险业参与住房反向抵押贷款才有群众基础。大部分开展住房反向抵押贷款的国家都是保险业相对发达、保险意识较强的国家,社会公众和政府都重视发挥保险业在养老、医疗等多层次社会保障体系建设中的作用。因此,我国保险业还需在上述两方面开展大量的宣传工作。

2.政府的重视扶持

保险业参与住房反向抵押贷款运作承担着较大风险,需要政府的支持。首先,需要调整完善配套法律法规。住房反向抵押贷款实施过程中,可能涉及遗产继承纠纷、地面附着物处置计价、房屋价值波动损失承担等法律问题。我国目前在加强监管、统筹管理、防范风险等方面还缺乏有效的配套法律法规,同时现行法律法规自身也存在着诸多障碍。其次,需要安排适当的财政税收政策支持。不少国家都有出台相应的财税扶持政策。以美国为例,除了出台对以房养老业务的税收优惠政策之外,还采取了对投保特定商业长期护理保险的税收减免和保险费减免等措施,促进了以房养老市场的深度拓展。再次,需要建立必要的风险分担机制。从国际经验来看,美国HECM计划之所以能够在美国得到很好地开展,主要原因之一就是政府建立政策性的保险机制,而新加坡职总英康推行的反向抵押贷款业务之所以进展缓慢,甚至一度终止该项业务,原因就在于缺乏最终的配套政策支持。这其中离不开政府的作为和担当。

3.较为完善的住房金融体系

欧美及日本等国实践表明,完善的住房金融体系有如下特点:其一,有相对成熟的住房抵押贷款二级市场。如美国的住房抵押贷款证券化(MBS)市场,加拿大在国家住房法下也建立了抵押证券制度(NHA Mortgage-Backed Security)。其二,有独立的政策性专业住房金融机构。如日本的住宅金融公库(GHLC),新加坡的中央公积金局等,美国有房利美、房地美和吉利美等。其三,有多元的住房金融参与主体。既有专业性住房金融机构,如美国的储贷协会,加拿大抵押住房公司(CMHC)等;也有非专业性住房金融机构,如各国的商业银行都兼营住房金融业务,以及为住房融资提供担保和保险的机构等。其四,都重视住宅建设的立法,形成比较完备的住房法律体系。如日本有《公营住宅法》、《住宅建设计划法》、《住宅金融投资保险法》等,美国通过了《住房抵押再贷款法》、《住房法》等。我国目前住房金融体系的特点是以银行信用和住房公积金为主体,发展体系还不完善,特别是住房抵押贷款二级市场发展不足,降低了相关资产的流动性,影响了保险公司等金融主体参与住房反向抵押贷款的积极性。因此,有必要继续深化我国住房金融体系改革,为保险业等主体参与住房反向抵押贷款运作创造良好的基础条件。

4.业务风险监管的强化

住房反向抵押贷款作为一种新型的金融工具,不仅面临着利率、房价、经济周期、长寿等各项风险,而且由于参与主体较多,且以老年群体为主,加大了利益关系协调难度。就我国情况来看,特别在现阶段,房地产市场价格走势、人均预期寿命等因素还没有长期稳定的表现。相对发达国家,我国保险业仍处于发展的初级阶段,面对投入高、期限长的反向抵押贷款业务,保险业的经营管理水平和风险管控能力还不能完全与之相适应,基础数据资料等也需要进行大量的调研和积累工作,加强业务风险监管尤为必要。

四、推动我国保险业支持以房养老业务的政策建议

(一)明确两个“定位”问题

1.明确以房养老在社会养老保障体系中的定位

首先,以房养老是养老保障体系中满足多元化需求的一个自愿性而非强制性的选择。要破解我国面临的养老难题、真正做到老有所养,关键是要加大社会保障制度改革力度,健全社会保障体系,探索多元化的养老服务发展路径,构建以居家养老为主体、以机构养老和家庭养老为补充的新型社会化养老服务体系。以房养老作为第二个层面上的养老途径之一,是在社会养老、家庭养老、国家帮扶、社区服务等养老渠道后增加的一个自愿性而非强制性的选择。

其次,以房养老是辅助而非主流、局部而非全局性的养老方式。从国际经验来看,住房反向抵押贷款是一个主要适用于无子女、有房产老人的金融工具,仅对那些“现金穷人、 房产富人”的老年人群体比较适用,而对其他人群的适用性并不强,不可能指望通过以房养老来普遍解决目前我国日益严峻的养老压力。基于我国基本现状,现阶段试点对象应先以部分居住在城镇、年龄较大、拥有完全产权的自有住房、思想观念开放的老年人为主。

2.明确政府在以房养老运作体系中的角色定位

立足我国国情和未来改革取向,我国发展以房养老业务,应在政府主导和政策支持下,充分发挥市场主体的优势,进行市场化运作,即要走政府模式与市场模式相结合之路。在该业务推出的初始阶段,应主要通过政府扶植将其推向市场,在规则制定、政策支持、信用担保、风险分散、市场监管与宣传教育等方面起关键引领作用;在产品的设计、开发、推广等方面,则可以采用市场化途径。待以房养老市场机制成熟,再逐步放松政府管制,向更多市场化运作过渡。

(二)推进各项相关的基础配套制度建设

1.完善法律法规

实现以房养老运作及监管有法可依是推动以房养老顺利发展的必然要求。尽管我国已有为数不少的全国性法规,或多或少与反向抵押贷款等有所关联,但尚未有直接的法律法规对反向抵押贷款各参与主体的地位、权利与义务等加以明确,相关制度安排及监管依据等并不充分。结合我国实际,应研究制定相关主体准入、市场运作以及主体退出方面的相关法律制度,并明确政府有关部门的监管职责等,为政府对住房反向抵押贷款业务监管提供法律依据。同时,应通过修订现有相关法律法规,清除其中与以房养老实施不相适应的障碍,如对70年产权期限、遗产税等关键问题予以立法明确,为以房养老实施提供法律依据。

2.加大国家政策扶持力度

一是研究出台优惠政策。党的十八届三中全会决定指出,要“制定实施免税、延期征税等优惠政策,加快发展企业年金、职业年金、商业保险,构建多层次社会保障体系”。以房养老对于健全完善多层次社会养老保障体系有着积极的意义,政府应积极研究对以房养老业务相关的经办机构、借款人以及购买商业保险服务的老年人相应的优惠扶持政策。通过保险机制和相应鼓励政策增强对以房养老的老年群体的支持保障。二是确立担保和特殊援助机制安排。政府最终保险人的信用保障支持决定着以房养老的市场大小,进而决定着选择的自由度。我国以房养老业务推广难度比欧美更大,应通过相应的机制和制度建设,消除市场参与者的后顾之忧,消除住房产权限制和住房资产价格波动等对住房反向抵押贷款形成的障碍。

3.加大宣传教育力度

政府应当在以房养老相关知识的宣传、计划的推广和潜在借款人的培育等方面发挥积极作用。即使是发展反向抵押贷款最成功的美国,在初期也专门成立了以向消费者进行宣传与教育为主要职责的全国反向抵押贷款中心,并通过贷前免费法定咨询程序,保障消费者的知情权和选择权。在我国,反向抵押贷款实施的最大障碍之一是养儿防老、遗产继承等传统观念的阻碍,因此政府更有责任加强宣传教育力度。

(三)保险业多层次参与以房养老实现路径探讨

我国保险业可以立足自身实际,积极审慎参与,选择适合自身风险管理水平和能力的参与形式。

1.作为政府示范项目的开办机构

基于我国现有的市场环境及行业自身的风险管控水平,保险公司单纯商业化运作以房养老项目难以成功,必须在政策支持和综合配套下,以风险的有效分散和成本的合理分担为前提,审慎试点、逐步推广。由于反向抵押贷款业务风险大、周期长、资金占用明显,对直接参与的保险公司提出了很高的要求。我国法律并未严格禁止寿险公司直接开展类似反向抵押贷款的业务,有关部门也支持由保险公司来开展以房养老试点工作,但实际操作中需要明确较多具体问题。例如,对保费收入如何确认,应由相关的财会制度予以明确;再如,房产评估的可信度和准确性,贴现率制定的合理性,行业监管,准备金如何提取、提取比例,固定资产折扣率等。此外,反向抵押贷款业务对保险公司的现金流及偿付能力充足性影响很大,需要保险公司对风险有充分的认识和应对,并有足够的造血功能、补充资本能力,并非所有保险公司都有能力开展。因此,有关部门应建立健全准入退出等监管制度,保险公司自身也应立足实际审慎开展。

2.保险公司提供配套保险保障

间接参与形式相对直接参与而言,对保险公司偿付能力等方面的影响较小,同时,也可以通过与其他保险业务的结合,实现风险在更大范围内的分散和转移。保险公司可以针对反向抵押贷款业务的风险保障需求特点,改造现有的年金保险、房屋保险、贷款保证保险等产品,为借贷双方提供市场化的风险分散和转嫁机制。国家也应出台相应的政策,鼓励老年人购买相应的保险服务,增强自身在以房养老运作中的风险抵御能力。

3.提供经办服务

保险公司可以发挥自身的机构网点、人才队伍等优势,为以房养老业务提供经办服务。一是可以作为国家政策性保险业务的受托人。国家为交易双方提供的政策性保证保险对于巩固市场信心发挥中流砥柱的作用,美国的HECMs也是由政府机构作为保险人,对保险基金进行管理。但是,国家机构直接作为经办机构可能缺乏风险管理经验,而保险公司或多家保险公司的联合体可以受托于政府,更专业地管理和运营反向抵押贷款保险基金。二是发挥保险公司的精算等优势,为贷款机构提供产品精算等相关服务。

4.将投资运营养老社区与以房换养业务对接

目前,保险公司投资建设养老社区更多的是保险资金运用的一种途径,不能算作是保险业参与以房养老的方式。如果相关保险公司能开拓入住养老社区与老人以房换养对接的业务,不失为保险业参与以房养老的一种途径。

总之,保险业参与以房养老,可以有多种形式、多种层次。保险公司应立足自身实际,积极审慎介入,选择适合自身的参与形式。政府也应出台相应政策,发挥保险机制在以房养老运作中的作用,鼓励保险公司多层次、多形式参与。

参考文献:

[1]柴效武,胡平.美国反向抵押贷款发展历程及对我加的启迪[J],经济与管理研究,2010,(4).

[2]陈宏.反向抵押贷款中金融运营机制的研究[D],浙江大学硕士学位论文,2005.

[3]陈盛淦.住房反向抵押贷款养老模式研究[D],福建师范大学硕士学位论文,2008.

[4]仇艳丽.我国保险业开展住房反向抵押贷款之研究[D].东北财经大学硕士学位论文,2010.

[5]范子文.以房养老:住房反向抵押贷款的国际经验与我国的现实选择[D].北京:中国金融出版社,2006.

[6]刘远举.国外如何“以房养老”[J/OL].新京报网(评论周刊),2013-10-12.

[7]龙会芳.反向抵押贷款的国际比较与借鉴[J].金融教学与研究,2005,(2). 

[8]王小平.保险支持以房养老研究[M].北京:中国金融出版社,2014.

[9]王峥.美国反向抵押贷款运营制度演变及对中国的启示[D],浙江大学硕士学位论文,2009.

[10]姚海明.保险学(第二版)[M].上海:复旦大学出版社,2005.

(作者单位:福建保监局

(摘自《福建保险》)

版权所有 (C) 泉州市保险行业协会   地址:中国福建省泉州市丰泽区刺桐路458号  投诉电话:0595-22912315  办公电话:0595-22088500
共计访问人数: 1509403 人 技术支持:泉州维讯网络 闽ICP备12012020号 法律声明